Ekskaso Media — Dalam poster, brosur maupun papan reklame mengenai jual beli tanah atau rumah, biasanya disebut istilah Sertifikat Hak Milik (SHM), apa itu? SHM merupakan dokumen kepemilikan rumah yang sifatnya rahasia dan penting untuk ditunjukkan saat proses jual beli tanah maupun bangunan.
Dalam proses transaksi jual beli properti, SHM menjadi dokumen yang wajib ditunjukkan kepada pembeli sebagai bukti bahwa properti tersebut memang secara sah menjadi hak untuk dimiliki oleh penjual. Bila tidak ditunjukkan, pembeli berhak untuk menanyakan agar terjalin kenyamanan antara dua pihak.
Saat kesepakatan antara penjual dan pembeli terjalin, sebaiknya nama kepemilikan yang tertuang di SHM diubah menjadi nama pembeli. Hal tersebut menjadi langkah pencegahan bilamana terjadi sengketa tanah oleh penjual tanah tak bertanggung jawab di kemudian hari.
Pengertian SHM
SHM adalah satu dari sekian jenis sertifikat yang menyertai kepemilikan tanah yang sah dan diatur oleh hukum yang berlaku di Indonesia. Aturan yang meregulasi adanya SHM tertulis dalam Undang-Undang (UU) No. 5 Tahun 1960 mengenai Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (UUPA).
Berdasarkan aturan yang tertulis tersebut, Badan Pertanahan Nasional (BPN) adalah lembaga negara yang berwenang untuk mengeluarkan SHM sebagai dokumen bukti tertinggi dan terkuat atas kepemilikan tanah dan/atau bangunan.
Informasi Properti dalam SHM
SHM sangat dibutuhkan untuk dilihat secara langsung oleh pembeli. Sebab, di dalam SHM terdapat sejumlah informasi yang tercantum di dalamnya. Informasi tersebut dapat dijadikan pegangan oleh pembeli mengenai legalitas tanah yang sedang dilakukan transaksi tersebut.
Beberapa informasi yang tersaji pada sebuah SHM antara lain sebagai berikut:
Nama pemilik properti, baik tanah, maupun bangunan
Luas bidang tanah atau bangunan
Lokasi properti
Denah yang menggambarkan bentuk tanah atau bangunan
Tanggal ditetapkannya sertifikat oleh BPN
Nama serta tanda tangan pejabat yang berwenang atas penerbitan sertifikat
Bubuhan cap serta stempel sebagai bukti bahwa sertifikat tersebut telah disahkan.
Nama kepemilikan tersebut merujuk pada satu individu atau kelompok tertentu dan diakui negara. Oleh sebab itu, untuk menghindari transaksi yang tidak diakui negara, segera lakukan balik nama SHM ke BPN melalui Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Apa Fungsi SHM?
SHM merupakan satu dari sekian aspek yang wajib dipertimbangkan sebelum kesepakatan transaksi pembelian properti disetujui. Sebab, pembelian properti tanpa adanya SHM, atau ada tapi tidak dilakukan balik nama, akan berpotensi terjadinya sengketa properti di masa yang akan datang.
Menghindari terjadinya sengketa kepemilikan merupakan salah satu fungsi adanya SHM. Berikut adalah beberapa fungsi dari adanya SHM:
1. Sebagai Bukti Sah dalam Kepemilikan Properti
SHM merupakan bukti terkuat dan diakui negara atas kepemilikan sebuah properti, baik berupa tanah, maupun bangunan. Sertifikat tersebut memberi pernyataan bahwa pemilik yang namanya tercantum memiliki hak kepemilikan secara penuh atas properti tersebut.
2. Jaminan terhadap Kepastian Hukum Sebuah Properti
SHM juga memberikan jaminan terhadap kepastian hukum bagi individu maupun kelompok yang tercantum namanya. Dengan begitu, hak-hak pemilik atas properti tersebut diakui oleh hukum yang berlaku. Dari situ, hukum dapat menentukan kebenaran ketika terjadi sengketa pada properti tersebut.
3. Mempermudah Proses Transaksi Jual Beli Properti
Dengan adanya SHM, calon pembeli akan percaya bahwa properti yang dijual merupakan hak penjual secara sah dan legal. Sebab ada bukti kepemilikan tersebut, transaksi properti menjadi lebih cepat, mudah, dan efektif.
4. Meningkatkan Nilai pada Properti
Dengan adanya dokumen kepemilikan, tentu nilai jual barang akan lebih tinggi dibandingkan jika tidak ada, hal tersebut juga berlaku di dunia properti. Meskipun ada dokumen pendukung lain yang mungkin bisa jaminan, namun bukti kepemilikan adalah kasta tertinggi yang menentukan siapa pemilik dari properti yang dijual tersebut.
Properti yang hanya memiliki Hak Guna Bangunan (HGB) saja tanpa SHM yang menyertainya akan memiliki nilai yang lebih rendah yang disebabkan karena tidak kuatnya status hukum pada properti tersebut untuk dijual. Memiliki hak untuk menggunakan bukan berarti mempunyai hak untuk memiliki.
5. Dapat Menjadi Agunan Pinjaman
Selain memiliki fungsi dalam hal transaksi dan kepercayaan pembeli, SHM juga memberi kepercayaan kepada pihak penyedia jasa keuangan dalam memberikan pinjaman. Pihak pemberi pinjaman biasanya membutuhkan bukti atas kepemilikan aset tertentu agar ada jaminan bahwa peminjam dapat membayar sesuai tempo yang disepakati.
Informasi yang terdapat pada SHM memberi kepastian hukum yang tinggi terhadap kepemilikan properti oleh pemilik yang tercantum di dalamnya. Tentu, hal tersebut bisa dijadikan jaminan bilamana pinjaman tersebut tidak mampu dibayarkan ketika jatuh tempo.
6. Meminimalisir Terjadinya Konflik dan Sengketa pada Properti
Informasi lengkap mengenai lokasi properti yang ada dalam SHM memberi kepastian hukum secara sah dan legal terhadap kepemilikan tanah atau bangunan tersebut. Dengan begitu, pihak-pihak yang ingin menyengketakan properti tersebut lebih lemah secara hukum.
Oleh karenanya, wajib bagi pembeli properti untuk melakukan balik nama setelah transaksi jual beli terjadinya dan disepakati. Hal tersebut dimaksudkan agar mencegah terjadinya sengketa oleh penjual properti yang tidak bertanggung jawab.
Persyaratan dalam Membuat SHM
Untuk membuat SHM sebagai bukti kepemilikan properti, ada beberapa persyaratan yang harus dimiliki oleh pemohon. Persyaratan untuk permohonan SHM baru dan balik nama berbeda. Berikut adalah syarat-syarat membuat SHM:
1. Dokumen Pembuatan SHM untuk Tanah dan/atau Bangunan Belum Bersertifikat
Untuk membuat SHM baru pada properti yang belum memiliki sertifikat, dibutuhkan beberapa persyaratan yang harus disiapkan oleh pemilik. Persyaratan tersebut antara lain sebagai berikut:
Sertifikat HGB atau dokumen surat tanah asli lainnya
Identitas diri pemilik berupa Kartu Tanda Penduduk (KTP) dan Kartu Keluarga (KK)
Fotokopi Persetujuan Bangunan Gedung (PBG)
Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB)
Surat pernyataan mengenai kepemilikan lahan
2. Dokumen Pembuatan SHM pada Proses Balik Nama
Bagi properti yang sudah memiliki SHM namun mengalami perpindahan kepemilikan, baik kepada ahli waris maupun hasil transaksi jual beli, dibutuhkan beberapa persyaratan yang harus disiapkan oleh pemohon. Syarat-syarat tersebut antara lain sebagai berikut:
Sertifikat asli properti yang ingin diubah kepemilikannya
Akta Jual Beli (AJB), jika properti tersebut didapatkan dari proses jual beli
Surat keterangan riwayat kepemilikan properti tersebut
Surat keterangan bahwa properti tersebut tidak sedang dalam sengketa
Surat keterangan yang dikeluarkan oleh kantor kepala desa atau kelurahan setempat
Surat keterangan waris dan surat kematian pewaris, bagi properti yang diwariskan kepada ahli waris
Cara Mengurus SHM pada Properti
Setelah beberapa dokumen persyaratan di atas dikumpulkan, pemohon dapat melakukan beberapa tahapan pembuatan SHM berikut ini. Berikut adalah tata cara mengurus pembuatan SHM:
Mendatangi dan mengajukan permohonan penerbitan SHM baru atau balik nama di kantor ATR/BPN
Dilakukan pemeriksaan dokumen pengukuran lahan yang dimohon oleh BPN
Pengesahan surat ukur yang dikeluarkan oleh BPN
Penelitian sertifikat terhadap lahan oleh pihak kelurahan dan petugas BPN
Penerbitan data yuridis tanah oleh petugas BPN lalu diumumkan di kantor desa atau kelurahan setempat
Penerbitan SHM oleh BPN.
Pembayaran Bea Perolehan dan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) berdasarkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)
Mendaftarkan SK hak atas penerbitan SHM di kantor BPN
Dengan adanya seluruh tahapan permohonan yang telah disebutkan di atas, pemohon diperkirakan butuh waktu setidaknya 6 bulan sejak penyerahan berkas persyaratan untuk dapat memegang SHM atas propertinya.
0 Komentar